티스토리 뷰
목차
서울 분양가 상한제인데 왜 10억 넘는 아파트가 계속 나올까?
최근 서울의 신규 아파트 분양가가 10억 원을 넘는 사례가 속속 등장하면서, "분양가 상한제가 있는데 왜 이렇게 비싸지?"라는 궁금증을 갖는 분들이 많습니다.
정부는 분양가를 일정 수준 이상으로 올리지 못하게 하기 위해 분양가 상한제를 운영 중이지만, 현실에서는 예외나 회피 전략, 다양한 시장 변수들로 인해 고분양가 아파트가 등장하고 있습니다.
이 글에서는 그 이유를 상세히 살펴보고, 실제 고분양가 사례도 함께 정리해보겠습니다.
1. 분양가 상한제, 실상은 제한적 적용
1-1. 전 지역이 아닌 일부 지역에만 적용
분양가 상한제는 정부가 지정한 일부 지역에만 적용됩니다. 서울 전체에 적용되는 것이 아니라, 재건축이나 재개발이 활발한 특정 동(洞) 단위로 지정됩니다. 따라서 이 제도가 적용되지 않는 지역에서는 시행사 마음대로 분양가를 책정할 수 있습니다.
1-2. 민간택지와 공공택지의 차이
공공택지의 경우 비교적 강하게 분양가 통제가 이루어지지만, 민간택지에서는 건설사 자율성이 더 큽니다. 서울의 대부분 고가 아파트가 들어서는 지역은 민간택지이기 때문에 분양가가 더 높게 책정되는 구조입니다.
1-3. 제도 유예 또는 회피 전략
재건축, 재개발 등 도시정비사업의 경우, 분양 직전 분양가 상한제 유예 기간을 이용하거나 착공 시점을 조정하는 방식으로 제도 적용을 피하기도 합니다. 제도 자체는 존재하지만 이를 유연하게 해석하거나 우회하는 방식이 많아 실질적 효과가 떨어지는 것입니다.
2. 분양가를 끌어올리는 핵심 요인들
2-1. 서울 땅값과 건축비 상승
서울은 전국에서 땅값이 가장 높은 지역입니다. 여기에 원자재값 상승, 인건비 증가 등으로 인해 건축비도 지속적으로 오르고 있습니다. 이 두 요소는 분양가 산정 시 가장 큰 비중을 차지하는 부분입니다. 특히 최근에는 건축비 상한도 정부가 인상하면서, 상한제 내에서도 9~10억대 분양가가 가능해졌습니다.
2-2. 고급화 전략과 가산비
건설사들은 단순한 주거 공간이 아닌 프리미엄 주거 브랜드를 내세워 고급 마감재, 특화 설계, 커뮤니티 시설 등을 도입하고, 이를 근거로 가산비를 최대한 적용합니다. 이로 인해 실제로는 상한제 내에서도 상당히 높은 가격이 책정될 수 있습니다.
2-3. 주변 시세 반영
분양가를 책정할 때는 주변 시세도 참고하게 되는데, 강남이나 서초, 용산 등 이미 시세가 높은 지역에서는 주변과 균형을 맞추기 위해 분양가도 높게 책정됩니다. 이 경우, 10억 원이 넘는 분양가도 상한제의 틀 안에서 가능한 구조가 됩니다.
3. 실제 사례로 보는 서울 고분양가 아파트
3-1. 서초구 '래미안 원페를라'
- 전용 84㎡ 기준 분양가 약 22억 7,920만 원
- 3.3㎡당 분양가 6,833만 원
- 분양가의 80%가 토지비로 구성된 대표 고분양가 사례
3-2. 강남구 '래미안 레벤투스'
- 전용 59㎡ 약 17억 원, 84㎡ 약 22억 원
- 고급 설계와 입지적 장점으로 고분양가에도 분양 마감
3-3. 광진구 '포제스 한강'
- 3.3㎡당 약 1억 1,500만 원
- 한강 조망과 커뮤니티 시설 등 프리미엄 요소 반영
3-4. 성북구 '푸르지오 라디우스 파크'
- 전용 84㎡ 기준 12억 1,100만 원
- 강북 지역에서도 고분양가 등장 추세 확인 가능
3-5. 강남구 '디에이치 대치 에델루이'
- 3.3㎡당 약 6,530만 원, 전용 84㎡ 기준 20억 원 이상
- 강남 중심지 위치의 고급 아파트로 상한제 내에서도 고가 책정 사례
마무리: 제도만으로는 잡을 수 없는 시장
분양가 상한제는 일정 부분 분양가를 제한하는 효과가 있지만, 실제로는 그 적용 범위나 실효성이 제한적입니다. 특히 서울처럼 토지비가 비싸고 수요가 많은 지역에서는 다양한 방식으로 고분양가가 실현되고 있습니다.
정부의 정책도 중요하지만, 소비자 입장에서는 아파트 분양가가 어떻게 구성되고, 어떤 전략으로 가격이 책정되는지를 이해하는 것이 중요합니다. 단순히 상한제가 있다고 해서 무조건 저렴한 가격에 분양이 이루어지는 것은 아니라는 점을 명확히 인지해야 하며, 특히 '로또 청약'이라는 말에만 현혹되지 않고 실질적인 가치와 가격을 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요합니다.